築30年で買っても、30年後は築60年になる

後悔しない中古住宅の選び方とリノベーションの考え方

こんにちは。北嶺建設の広報スタッフです。

中古住宅を購入して、自分たちの暮らしに合わせてリノベーションする。

新築とは違う住まいの選択肢として、検討されている方も多いのではないでしょうか。

そんな中、SNSで気になる投稿を見かけました。

築30年ほどの中古住宅を購入してリノベーションしたとしても、そこから30年住めば、その家は築60年になる――。

言われてみれば当たり前のことなのですが、中古住宅を購入するときには意外と見落としやすい視点かもしれません。

今回は、「今きれいになるか」ではなく、「その家と30年後どう付き合うか」という視点から、中古住宅の購入とリノベーションについて考えてみます。

リノベーションしても「築年数」は若返らない

たとえば2026年に築30年の中古住宅を購入したとします。

建てられたのは1996年前後です。

購入後にキッチンや浴室、トイレ、床、壁紙などを一新すれば、室内は新築のようにきれいになるかもしれません。

しかし、建物そのものの築年数がリセットされるわけではありません。

そこから30年間暮らして2056年になれば、

築30年で購入した住宅は、築60年の住宅になります。

ここは、中古住宅を購入する前に一度考えておきたいところです。

そして30年後には、

• 建物付きで売る
• 建物を解体して土地として売る
• 子どもなど次の世代が住み継ぐ

といった選択肢が考えられます。

「築60年だから売れない」とも限らない

ここで注意したいのは、

「30年後には築60年になる。だから築30年の中古住宅は買わない方がいい」

と単純に考えることです。

住宅の将来価値は、築年数だけでは決まりません。

国土交通省も、中古戸建住宅について、従来は建物の状態にかかわらず築20～25年ほどで建物価値をほぼゼロとして扱う慣行があったことを課題として挙げています。

そのうえで、基礎や構造躯体の状態、住宅性能、維持管理、リフォームなどを建物評価に反映する考え方を示しています。

つまり、同じ「築60年」でも、

長期間ほとんど手入れされなかった住宅と、

必要な時期に屋根や外壁を直し、設備を更新し、構造部分も確認しながら維持されてきた住宅では、

建物の状態はまったく違います。

ただし「リノベーションしたから安心」でもありません

ここも非常に重要です。

中古住宅を購入して、

• 新しいキッチン
• 新しいユニットバス
• おしゃれな洗面台
• 新しいフローリング
• 新しい壁紙

に替えれば、見た目は大きく変わります。

しかし、住宅をあと何十年も使っていくのであれば、それだけを見て判断することはできません。

たとえば確認したいのは、

基礎や構造材の状態

雨漏りや腐食の有無

屋根・外壁の状態

断熱や窓の性能

給排水管の状態

暖房・給湯設備

などです。

室内の設備や内装は、将来もう一度交換する可能性があります。

一方で、基礎や柱、梁など住宅の基本となる部分は簡単には交換できません。

だからこそ、中古住宅のリノベーションでは、

「何を新しくするか」だけでなく「今の家がどんな状態なのか」を知ること

が重要になります。

一言メモ 北嶺建設では、リフォームのご相談をいただいた際に、床下や屋根裏など見えにくい部分も含めた現地確認を行っています。「新しくしたい部分」と「今のうちに状態を確認しておきたい部分」を一緒に整理するところからお手伝いできますので、迷われている段階でもお気軽にご相談ください。

築30年前後の木造住宅なら、耐震性も一度考えたい

2026年現在、築30年程度の住宅であれば1990年代に建築されたものが中心です。

1981年に導入された、いわゆる新耐震基準より後の建物になります。

ただし木造住宅については、2000年に接合部などに関する規定が明確化されています。

国土交通省は、2000年以前に建築された新耐震基準の木造住宅についても、リフォームなどの機会を利用して接合部等の状況を確認することを推奨しています。

そのため、

「新耐震基準だから何も確認しなくて大丈夫」

とは言い切れません。

建築年だけで判断するのではなく、実際の建物を確認することが大切です。

中古住宅は「買った価格＋リノベ費用」だけで考えない

中古住宅を探していると、

「物件価格が安いから、その分リノベーションにお金をかけられる」

と考えたくなります。

もちろん、それも中古住宅の魅力の一つです。

ただ、購入後に、

「外壁もそろそろ直さなければならなかった」

「屋根も工事が必要だった」

「給湯器も交換時期だった」

「窓や断熱まで考えると予算が足りない」

となれば、当初予定していたリノベーション費用だけでは収まらないことがあります。

ですから中古住宅では、

物件価格

＋

入居時のリノベーション費用

＋

今後必要になる修繕費

まで含めて考えた方が現実的です。

一言メモ 北嶺建設では、「今すぐ必要な工事」と「数年後でよい工事」を分けてご提案することもできます。物件価格とリノベーション費用だけで予算を組んでしまう前に、修繕費まで含めた全体像を一度整理してみませんか。

30年後に「土地としてどうなのか」という視点もある

住宅の将来を考えるとき、建物だけではなく土地についても考える必要があります。

30年後に建物付きで売却できる可能性もあれば、建物を解体して土地として売却することになる可能性もあります。

そのため中古住宅を購入するときには、

「この建物が気に入った」

だけではなく、

この場所に30年間住みたいか

将来も住宅地として需要がありそうか

土地の形や道路との関係はどうか

などを見る視点も必要になります。

札幌でも、同じ築年数・同じような住宅だからといって、将来の売却条件が同じになるわけではありません。

立地や土地の条件、建物の状態、その時代の住宅需要などによって変わります。

将来いくらで売れるかを今の時点で正確に予測することはできません。

だからこそ、購入時点で「絶対に値上がりする」「リノベすれば資産価値が上がる」と決めつけないことも大切です。

購入前に建物の状態を知るという方法もあります

中古住宅については、建物状況調査、いわゆるインスペクションを活用する方法もあります。

国土交通省でも、既存住宅の取引における建物状況調査の活用を案内しています。

ただし、インスペクションをしたから将来の不具合がすべて分かるというものではありません。

調査結果も含めながら、

「この家には今、どんな工事が必要なのか」

「5年後、10年後には何が必要になりそうなのか」

「そこまで含めて、この住宅を購入するのか」

を考える材料の一つとして使うものだと考えた方がよいでしょう。

一言メモ 北嶺建設では、建物状況調査（インスペクション）の結果をもとに、「どの工事から手をつけるべきか」というご相談も承っています。調査結果の読み方だけでも構いませんので、お気軽にお声がけください。

リノベーションは「今をきれいにする工事」だけではない

中古住宅を買った直後は、どうしても、

「このキッチンにしたい」

「この床にしたい」

「この間取りにしたい」

という部分に目が向きます。

それ自体は当然のことです。

せっかく購入する住宅ですから、自分たちが暮らしやすい家にしたいと思うでしょう。

ただ、築30年の住宅にこれから20年、30年と住むのであれば、

見える部分にどこまでお金をかけるのか

今直しておいた方がいい部分はどこなのか

数年後でもよい工事はどこなのか

を整理してからリノベーションする方法もあります。

すべてを一度に新品にすることだけが、リノベーションではありません。

現在の住宅の状態を確認して、必要な工事に優先順位をつける。

その方が、長い目で見れば予算を有効に使える場合もあります。

築30年の中古住宅を検討している方へ

北嶺建設では、札幌市内・近郊で住宅のリフォーム・改修工事を行っています。

中古住宅を購入してリフォームを検討されている場合、次のようなご相談を承っています。

• この家なら、どこを直した方がいいのか
• 予算の中で、何を優先した方がいいのか
• 水まわりだけ新しくすればいいのか、それ以外も確認した方がいいのか
• 今すぐ必要な工事と、数年後でよい工事の見分け方
• 構造や耐震、雨漏りなど、見た目では分かりにくい部分の状態

ただ新しい設備を入れることだけではなく、既存住宅の状態を見ながら、これからどのように住んでいくかを考えることが大切だと私たちは考えています。

築30年の住宅を購入すれば、30年後には確かに築60年です。

その事実を不安材料だけにする必要はありません。

大切なのは「築30年だから買う・買わない」ではなく、その家が現在どのような状態で、これからどのように手を入れ、30年後にどうしたいのかまで考えて購入することです。

中古住宅の購入やリノベーションをご検討中で、「この家にどこまで工事をしたらいいのだろう」と迷われている方は、北嶺建設までお気軽にご相談ください。

現地確認のご相談だけでも構いません。物件探しの段階でも、契約前の最終確認の段階でも構いません。まずはお気軽にお問い合わせください。

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