札幌の古い木造住宅、耐震診断は必要？リフォーム前に確認したい1981年と2000年

こんにちは。北嶺建設の広報スタッフです。

キッチンやお風呂、外壁、屋根などのリフォームについては、日頃からさまざまなご相談をいただきます。

一方で、これまで北嶺建設では、

「耐震工事をしたいのですが」

というご相談はほとんどありません。

考えてみれば、少し不思議なことでもあります。

水漏れなら水が出てきますし、外壁ならひび割れや塗装の劣化が見えます。給湯ボイラーなら、お湯が出なくなれば交換を考えます。

ところが、住宅の耐震性は普段の生活ではなかなか分かりません。

だからこそ今回は、「耐震工事をしましょう」という話ではなく、

自宅の耐震性について、どんな住宅なら一度確認してみた方がよいのか

というところから考えてみたいと思います。

まず確認したいのは「いつ建てられた家なのか」

木造住宅の耐震性を考えるとき、最初の目安になるのが建築された時期です。

特に覚えておきたいのが、

1981年（昭和56年）5月31日 2000年（平成12年）

という二つの時期です。

1981年5月31日以前の住宅

1981年6月に建築基準法の耐震基準が大きく改正されました。

そのため、一般的には1981年5月31日以前の基準を「旧耐震基準」、それ以降を「新耐震基準」と呼んでいます。

札幌市が現在行っている木造住宅の無料耐震診断も、一定の条件を満たす1981年5月31日以前に建築または着工された住宅が対象です。(札幌市)

「かなり古い家だから少し心配」

という場合は、まず建物の建築年を確認するところから始めてみてもよいでしょう。

「1981年以降だから大丈夫」とも言い切れません

ここは少し注意が必要です。

1981年5月31日以降に建てられた住宅なら、すべて同じ耐震性能というわけではありません。

2016年の熊本地震では、新耐震基準で建てられた木造住宅のうち、2000年以前に建築された在来軸組構法（柱と梁を組み合わせる、日本の木造住宅で最も一般的な工法）の住宅にも倒壊などの被害が確認されました。

これを受け、国土交通省では、2000年以前の新耐震基準の木造住宅についても、リフォームなどの機会に柱・梁の接合部などを確認することを推奨しています。(国土交通省)

つまり、

1981年5月31日より前 →特に耐震性を確認したい住宅

1981年5月31日〜2000年ごろ →新耐震ではあるものの、リフォーム時などに一度確認しておきたい住宅

というくらいに考えると分かりやすいと思います。

もちろん、建築年だけで住宅の耐震性を判断することはできません。

実際の状態を判断するには耐震診断が必要です。

耐震診断では何を調べるの？

耐震診断では単純に「柱が太いか」だけを見るわけではありません。

例えば、

• 建物の壁の量や配置
• 筋交いや耐力壁の状態
• 柱と梁などの接合部
• 基礎の状態
• 建物の劣化
• 屋根など建物の重さ
• 建物全体のバランス

などを確認し、地震に対する住宅の強さを評価していきます。

札幌市の耐震化制度では「上部構造評点」（震度6強〜7程度の大地震に対して建物が倒壊する可能性を数値で示したもの）という指標を用いて判定し、1.0未満の場合は倒壊する可能性がある住宅として耐震改修の対象要件の一つになっています。(札幌市)

ですから、

「築40年だから耐震工事が必要」

と決めるのではなく、

建築年を確認する → 耐震診断をする → 必要な補強を考える

という順番が基本になります。

耐震工事では、実際に何をするの？

「耐震工事」と聞くと、

家を一度骨組みだけにして、大掛かりな工事をするのでは？

と思われるかもしれません。

実際には、診断結果に応じて必要な場所を補強していく方法があります。ただし、工事内容によっては壁などの仕上げを広い範囲で撤去する必要が出てくることもあり、工事の範囲は住宅の状態によって異なります。必ずしも家全体を壊すわけではありませんが、「まったく壊さない」とも限らない、という前提でご覧ください。

今回のイラストでは、代表的な方法を4つに分けています。

① 壁を強くする

筋交いを追加したり、構造用合板などを施工したりして、地震の横方向の力に抵抗できる壁を増やします。

ただ壁を増やせばよいわけではなく、住宅全体で壁の配置バランスを考えることも重要です。

② 柱・梁の接合部を強くする

地震の大きな力が加わったときに、柱と梁などの接合部分が外れないよう、必要な金物で補強します。

2000年の建築基準法改正では、木造住宅の接合部などに関する仕様がより明確化されています。(国土交通省)

③ 基礎を補強する

基礎に問題がある場合には、ひび割れの補修や補強などを行うことがあります。

札幌市の耐震改修制度でも、耐震診断時に重大な地盤・基礎の注意事項が指摘された場合、その改善を行うことが補助要件とされています。(札幌市)

④ 傷んだ構造材を直す

長い年月が経った住宅では、水濡れや腐朽、シロアリなどによって柱や土台などが傷んでいる場合があります。

その場合には、耐震補強だけではなく、傷んだ部分を補修・交換する必要があります。

札幌市が紹介している耐震改修例にも、筋交いや構造用合板による壁補強、接合金物の設置、基礎の補強・補修、腐朽した部材の交換などが挙げられています。(札幌市)

なお、繰り返しになりますが、工事内容によっては壁などの仕上げを撤去する必要があります。

したがって、「耐震工事なら家をほとんど壊さなくても済む」とは限りません。

ただし、国土交通省も、外側から壁や基礎を補強するなど、住宅によっては住みながら部分的に工事できるケースがあると説明しています。(国土交通省)

実は「リフォームするとき」が確認しやすい

私たちが耐震について考えるうえで、特に重要だと思うのがここです。

普段は、

クロス ↓ 石膏ボード ↓ 柱・筋交い

というように、住宅の構造部分は仕上げ材の中に隠れています。

ところがリフォームでは、工事内容によって壁や床を一度撤去することがあります。

例えば、

• 中古住宅を購入して大きくリフォームする
• 間取りを変更する
• 古い住宅の内装を全面的に直す
• 外壁を張り替える
• 水回りを含めて大規模に改修する

といった工事です。

国土交通省も、2000年以前に建てられた新耐震基準の木造住宅について、リフォームなどの機会を捉えて接合部等の状況を確認することを推奨しています。(国土交通省)

ですから、

「耐震工事をするためにリフォームする」

だけではなく、

「リフォームするので、この機会に耐震性も確認する」

という考え方もあります。

これは古い住宅をこれから長く使うのであれば、かなり重要な視点だと思います。

札幌市には無料の木造住宅耐震診断があります

札幌市では2026年度、条件を満たす木造住宅に対して、市が耐震診断員を無料で派遣する制度を実施しています。

主な対象は、

• 札幌市内
• 木造の戸建住宅・長屋・共同住宅
• 1981年5月31日以前に建築または着工
• 在来軸組構法
• 地上3階以下、木造部分2階以下

などの条件を満たす住宅です。(札幌市)

2026年度の第3期受付期間は、

2026年9月1日～9月11日

となっています。

この記事を掲載する時点では受付期間中ですが、制度・受付期間は年度ごとに変更される可能性がありますので、必ず札幌市の最新情報をご確認ください。

耐震改修にも札幌市の補助制度があります

耐震診断の結果、補強が必要になった場合には耐震設計、そして耐震改修工事へ進みます。

2026年度の札幌市制度では、条件を満たす住宅について、耐震設計と耐震改修工事を一緒に申請する「パッケージ型」が用意されています。

通常型では、補助率8/10・上限140万円です。

段階的に耐震性能を高める方法についても、1段階目80万円、2段階目60万円の限度額が設定されています。(札幌市)

ただし、

• 対象住宅
• 耐震診断結果
• 耐震設計
• 耐震診断員
• 工事監理
• 施工業者
• 申請時期

など細かな要件があります。

特に注意したいのが、補助金の交付決定前に設計契約を行ったり、設計確認通知前に工事契約・着工したりすると補助対象にならないことです。(札幌市)

「後から補助金を使おう」と考えても間に合わない可能性があります。

補助制度を利用する場合は、工事会社との契約より前に制度を確認することが重要です。

耐震工事はいくらかかる？

これは住宅によってかなり違います。

国土交通省では一つのモデルケースとして、

築50年・2階建て・延べ面積約100㎡の木造住宅で約224万円

という耐震改修費の例を紹介しています。(国土交通省)

ただし、これはあくまで一例です。

壁を数か所補強する住宅と、基礎や劣化した構造材まで直す住宅では、工事内容も費用も大きく異なります。

そのため耐震工事については、

「坪○万円」

などの数字だけで考えるのは適切ではありません。

まず診断し、どこをどの程度補強するのかを決めたうえで見積もる必要があります。

「耐震工事をしたい」ではなくても相談のきっかけになります

耐震について考えるとき、

「専門的で難しそう」

「どこへ相談したらよいか分からない」

という方も多いと思います。

実際、耐震診断から耐震設計、工事までには専門家の関与が必要です。

しかし最初から、

「耐震改修工事をお願いします」

と決めている必要はありません。

例えば、

築40年以上の家をリフォームしたい 中古住宅を買ったので全面的に直したい 間取り変更を考えている 壁を開ける工事を予定している この家にこれからも長く住みたい

というときに、

「耐震性についても一度確認した方がいいでしょうか？」

と相談するところから始めればよいと思います。

古い家だから壊す、ではなく「状態を知ってから考える」

築年数が古いからといって、すぐに大規模な耐震工事が必要と決まるわけではありません。

反対に、

「今まで地震で何ともなかったから大丈夫」

とも判断できません。

まず、

いつ建てられた住宅なのか。

そして必要であれば、

現在どの程度の耐震性があるのか。

そこを確認してから、

補強するのか、通常のリフォームと一緒に行うのか、それとも現状のままでよいのかを考える。

耐震についても、これが一番現実的な順番ではないでしょうか。

北嶺建設では札幌市内・近郊で住宅のリフォーム工事を行っています。

古い住宅のリフォームを検討していて、

「せっかく直すなら耐震性についても考えておきたい」

という場合には、リフォーム計画の段階で建築年や現在のお住まいの状態についてお話しいただくと、その後に何を確認すべきか整理しやすくなります。

耐震改修ありきではなく、これからその住宅をどう使っていくのかも含めて考えることが大切です。

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