その中古住宅、ちょっと待った！リフォーム済みでも“見えない所”は大丈夫？【札幌】

2026年6月4日

札幌で中古住宅を検討するとき、見落としがちな注意点があります。

「リフォーム済み・即入居可」――内見したら壁も床もピカピカ。でも、その綺麗さは“見えない所”まで含めての綺麗さですか？

札幌で中古住宅の購入を検討している方へ。私たちは普段、改修工事で壁や床を実際に剥がす側の人間です。だからこそ言えます。「表だけ綺麗にして、中身は触っていない物件」は本当に多い。今回は、中古住宅でだまされやすい“見えない部分”を、外壁・排水・シーリングの3点に絞って、現場目線で正直にお話しします。

見た目が綺麗＝中身が良い、ではありません

中古住宅は、売るために「見える所」にお金をかけるほど売れやすくなります。壁紙、床、キッチン、外壁塗装。逆に、断熱材・配管・基礎・土台といった壊さないと見えない所は手付かず、あるいは“隠されている”ことすらあります。

これはリフォーム業者が悪いという話ではありません。「売るための化粧」と「長く住むための工事」はまったくの別物、というだけのことです。札幌・北海道のように寒さ・雪・凍結が厳しい地域では、この“見えない所”が後々の出費に直結します。

① 外壁：塗ってあるのは分かる。問題は「塗る前の状態」

外壁が塗装されていると、それだけで新しく見えます。でもチェックすべきは塗膜ではなく、塗る前の下地がどうだったかです。

クラック(ひび割れ)・浮き・反りがあっても、上から塗れば一見綺麗に見えてしまう
下地補修をせず塗っただけだと、数年で塗膜が割れる・剥がれる
雨漏り跡やシミも、塗装で“隠す”ことができてしまう

確認のポイント：「いつ、どんな下地処理をして塗ったか」の記録が残っているか。記録がなく“とりあえず塗っただけ”の物件は、化粧塗りを疑ってください。

② シーリング：「してある」と「効いている」は別物

外壁の目地やサッシ廻りのシーリング(コーキング)。ここは外壁塗装と一緒に直すべき所ですが、塗装はしてあるのにシーリングは打ち替えていない物件が非常に多い。しかも、やり方によって寿命がまったく違います。

シーリング補修の3パターン

打ち替え(正しい)……古いシーリングを撤去し、プライマーを塗ってから新しく充填。本来の補修で、防水性能がしっかり戻る
増し打ち……古いものを残して上から足すだけ。下地が劣化していれば一緒に剥がれ、寿命は短い
薄塗り・なすりつけ(最悪)……切れた目地に薄く載せただけ。ひどい場合は塗装で上から塗って隠す。見た目は埋まっていても、防水機能はほぼゼロ。雨水は普通に裏へ回ります

表面が埋まって見えても、肉厚・密着・既存撤去の有無で性能は天と地ほど違います。見分けるには目地の厚みや痩せ、撤去跡を見るしかなく、素人の内見ではまず判断できません。

③ 排水管：室内設備が新品でも、配管は古いまま

キッチン・浴室・トイレが新品でも、それは“設備”が新しいだけ。水が通る配管そのものは古いまま、というケースが定番です。排水は普段見えないからこそ、ここで手を抜かれやすい。

室内：本当に水を流して確認したか

実際に水を流して、流れ・詰まり・逆流・異臭がないか確認したか
ダブルトラップ(排水のトラップが二重になり流れが悪くなる状態)になっていないか。リフォームで配管を継ぎ足すと起こりがちで、封水切れ・流れ不良・臭気の原因になります
設備だけ新品で、壁の中の配管は古い金属管のまま(凍結・水漏れの予備軍)ではないか