賃貸アパートのオーナー様にとって、
「大きな工事は避けたいけれど、将来のトラブルはもっと避けたい」
というのが本音ではないでしょうか。
今回は、木造アパートの屋根塗装工事をメインに、将来的な不具合につながりやすい部分を中心に、細かな補修・修繕もまとめて行った事例をご紹介します。
工期は約1か月。
入念な事前調査を行い、「今のうちに直しておかないと、数年後に大きな出費になる可能性が高いところ」に優先順位をつけてご提案しました。
もちろん、オーナー様の「できるだけ費用は抑えたい」というご希望も踏まえた内容です。
※本文中に、施工前後の写真を数枚掲載予定です。
まずは入念な建物調査からスタート
工事のご相談をいただいた時点では、主なご要望は「屋根の塗装」でした。
しかし、木造アパートの場合、屋根だけをきれいにしても、
- 外壁や窓まわりからの雨水の侵入
- 共用部の劣化による安全性の低下
- 館名サインや細部の傷みで建物の印象が古く見える
といった問題が残ったままになってしまうケースが少なくありません。
そこで北嶺建設では、
- 屋根の錆・塗膜の状態
- 窓まわりのコーキングの割れ・隙間
- 外部廊下・階段・タラップなど鉄部の錆
- サイディングの割れ・欠け・浮き
- 屋根ダクトまわりの劣化状況
- 館名サインの状態
を一棟まるごと確認し、
「今すぐ対応した方が良い箇所」と
「将来の計画に回せる箇所」を切り分けながら、工事内容を整理しました。
メイン工事：屋根塗装で防水性能と耐久性を回復
今回のアパートは金属屋根で、経年に伴う色あせ・一部の錆が見られる状態でした。
放置してしまうと、錆が進行し、最悪の場合は穴あきから雨漏りにつながるリスクがあります。
屋根塗装の流れ（概要）
- 高圧洗浄
屋根表面の汚れ・苔・古い塗膜をしっかり洗い流します。 - ケレン・錆落とし
錆や浮いた塗膜を手作業で除去し、塗料の密着を良くします。 - 下塗り（錆止め）
錆の発生を抑える下塗り材を全体に施工。 - 中塗り・上塗り
耐久性と美観のバランスが良い屋根用塗料で、規定の塗布量を守って2回塗り。
屋根がきれいになることで、見た目が引き締まるだけでなく、
「雨漏りリスクの軽減」と「屋根材そのものの寿命延長」が期待できます。
同時に行った各所の補修・修繕
今回の工事では、オーナー様のご意向も踏まえながら、
「やるべきところはしっかりやる」「見た目よりもまずは機能を優先」
という方針で、次のような工事も行いました。
① 窓まわりコーキングの打ち替え
窓枠まわりのコーキング（シーリング）は、ひび割れ・痩せが進むと、
そこから雨水が侵入し、壁内の木部を傷める原因になります。
- 既存コーキングの撤去
- プライマー塗布
- 新規コーキング材の充填・仕上げ
という手順で、窓まわりの防水性能を回復しました。
② 窓の水切り板金の取り付け
一部の窓では、雨水が窓下に溜まりやすい形状となっており、
将来的な外壁の汚れ・劣化の進行が懸念されました。
そこで、新たに水切り板金を取り付け、
窓下に流れる雨水を適切に逃がすように調整しました。
③ 共用外部廊下の手すり塗装
共用廊下の手すりは、鉄部の表面に錆が見られました。
錆が進行すると、強度不足や安全性低下につながる恐れがあります。
- ケレン作業で錆を落とし
- 錆止め塗装
- 上塗りで美観と防錆性を確保
といった手順で、見た目も含めてリフレッシュしました。
④ 階段の滑り止め施工
外部階段は、雨や雪で滑りやすくなる箇所です。
特に高齢者や小さなお子様がいるアパートでは、安全性が重要です。
今回は、段板の状態を確認した上で、
滑り止め材の施工や視認性の向上を行い、
入居者様が安心して昇り降りできるようにしました。
⑤ 一部サイディングの補修
外壁サイディングの中には、
- ひび割れ
- 角の欠け
- 釘まわりの割れ
などが見られる部分がありました。
放置しておくと、水が回りやすくなり、内部の木下地を傷める原因になります。
劣化の程度に応じて、
- 部分的な張り替え
- 補修材による補修
- コーキング補強
などを行い、必要最小限の範囲で機能回復を図りました。
⑥ 屋根ダクトの補修
屋根に設置されているダクトまわりも、
シーリングの劣化や金属部の傷みがあると、雨水侵入のリスクが高まります。
今回の調査でも、いくつか気になる箇所が見つかったため、
- 雨樋の表面材が劣化のため穴があった
- コーキング処理の補修
- ゴムシート材補修
を行い、屋根全体としての防水ラインを整える工事をしました。
⑦ タラップ（避難用はしご）の錆止め塗装
タラップは「いざというとき」に使う設備ですが、
日常的にはあまり触れられないため、気づいたら錆だらけ…ということもあります。
今回は、
- 錆の除去（ケレン）
- 錆止め塗装
- 上塗り仕上げ
まで行い、非常時に安心して使える状態を維持できるようにしました。
⑧ アパートの館名サインの交換
意外と見落とされがちですが、入居希望者が最初に目にするのが館名サインです。
古く色あせたままでは、建物全体がくたびれた印象になってしまいます。
今回は、デザインと視認性を考慮したうえで館名サインを新調し、
「古いけれど、きちんと手入れされている建物」という印象に整えました。
工期は約1か月、入居者様への配慮も重視
今回の工事は、屋根塗装に加えて各所の補修があったため、
工期はおよそ1か月となりました。
その間、入居者様への影響をできるだけ抑えるために、
- 工事前の案内文配布
- 作業時間帯の調整
- 共用部の養生・清掃
- 足場周りの安全管理
などを行いながら進めています。
オーナー様には、途中経過のご報告も挟みつつ、
「この内容であれば、将来の大きな出費をある程度抑えられそうですね」
と納得いただいたうえでお引き渡しとなりました。
まとめ：屋根塗装＋ポイント補修で、将来のリスクとコストを抑える
今回の木造アパートの工事では、
- メインは屋根塗装による防水性能・耐久性の回復
- 同時に、将来大きなトラブルになりやすい部分をピンポイントで補修
- 予算の範囲内で、「今やるべき工事」と「先送りできる工事」を整理
という形で、オーナー様のコスト意識と建物の寿命延長の両方を意識した内容となりました。
賃貸アパート・木造住宅のメンテナンスでお悩みのオーナー様へ
- 屋根や外壁の傷みが気になってきた
- どこまで直すべきか、どこは様子を見てよいのか判断に迷っている
- 将来の大規模修繕に備えて、今できることを知りたい
そのようなオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
北嶺建設では、現地調査→劣化状況の診断→優先順位をつけたご提案を基本とし、
「闇雲に工事を増やす」のではなく、
建物とオーナー様の状況に合った現実的なプランをご一緒に考えます。
アパート・戸建てを問わず、屋根塗装や外部の小さな補修まで対応可能です。
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